如果你名下的资产中，符合以下任意一种情况：

一线房龄20年。

二线房龄15年。

三四五线有3套或以上的二手房。

持有老城区房子比新区多。

那么留给你卖二手房置换的时间，可能真的不多了。

未来这段时间是难得的楼市稳定期（降准放水），一旦没有抓住这个节点，将手中劣质资产置换为优质资产，很有可能会在接下来的几年中遭受不必要的损失。

为什么这么说？

因为当下的二手房市场并不乐观。

而比它更紧迫的，是当下的经济形势。

1. 当下的经济形势

如果你平时不太关注新闻联播，那么对当下的经济环境可能没什么感觉，最多只会觉得好像肉价贵了，裁员多了，工作难找了，身边的姑娘们不买包了，盲盒这种“廉价的非必要之物”反而莫名其妙的火了（口红效应）。

但是如果你关注每个月国家统计局发布的经济数据，就一定会收起淘宝，清除购物车，为自己的现金流提前做打算。

为什么这么说？看看下面这张图就知道了。

下图是最新发布的2019年8月中国经济数据，拉动经济的三驾马车进出口、消费、投资全是绿色的下降，低于预期。

（图片来源wind）

用著名经济学家任泽平的话说就是，“事实已经很清楚了”。

2.当下的楼市形势

整体的经济环境不如预期，做为重要组成部分的“固定资产投资”也必然逃不了干系。不论是房地产开发投资、城镇固定资产投资、还是民间固定资产投资，不是低于市场预期，就是增速回落。

尤其是当昨天国家统计局发布了70个大中城市房价走势以后，更是从房价上直观体现了当下的市场变化趋势，尤其是二手房。

根据国家统计局的数据显示，新房市场目前多少还是处于小幅上涨的状态。

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%；同比上涨4.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；同比分别上涨9.9，涨幅比上月分别回落0.8个百分点。
35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；同比上涨9.0%，涨幅比上月回落1.2个百分点。

至少在今年8月全国70个大中城市，有55个城市新房房价是上涨的，只有10个城市房价在下跌。

但是二手房市场好像就有点撑不住了。

今年8月全国70个大中城市的二手房市场里，只有43个城市房价是上涨的，却有20个城市房价在下跌。

用权威媒体盖棺定论的话说就是，20城二手房价格连续3月下跌。

这是想表达什么意思不言而喻。

要知道，在当下这个宽松周期中，房价不涨就已经跑输通胀了，如果再降点，那对于个人财富的负向影响将会成倍增加。

这个时候该怎么办？面对当下的市场环境该如何操作？面对或将到来的潜在全球性危机又该怎么办？

如果用一句话来说就是：

【尽快将劣质房产置换成核心城市的优质房产，并且保护好自己的现金流】

这将是未来很长一段时间，卖房买房的核心思路，及时置换将保障你的财富在低谷期不会轻易缩水，在高峰期不至于跑输大盘。

而今天写这篇文章就是想告诉大家，现在依然是一个适合卖掉（老城区破旧的除了等拆迁无其它利好）老房子，置换核心位置或新区新房&次新房的时机，哪怕不是最佳时机，但至少是个你还能掌控的合理时期。

3.置换的最佳时期

什么时候是置换的最佳时机？

三个月前，小阳春刚刚结束的时候，大大就发文提醒过大家，二手房置换&换房的最佳时机到了，并且详细阐述了为什么适合置换的理由。

如果想看完整内容，了解背后全局逻辑的可以在公众号后台回复“置换”来查看那篇文章。

下面挑些重点内容再说一下，给有些没看过的朋友再解释下为什么现在还能算是可以置换。

如果把市场行情分为以下5个阶段

大跌—小跌—横盘—小涨—大涨

那么最佳的换房时机，一定是小涨→横盘的这个阶段，可遇不可求。

而一旦遇到，最好不要错过，比如多数城市的6月，比如少数城市的现在。

为什么是这个阶段？

首先，对于置换的时机选择，我们一定要明确2个大前提，一是换房有时间差，二是市场有交易量，这两个大前提基本就决定了你是赚是赔。

①时间差：从卖房到买房，一定不是瞬间完成的，这中间永远都会有一个时间差，短的话3,5个月，长的话半年甚至一年。

②交易量：房价越涨，交易量越大，房价下跌，交易量极低。

在这2个前提下再来看，各个阶段是否适合置换，答案就呼之欲出了。

最不适合置换：大涨、大跌

比较不适合置换：小涨、小跌

比较适合置换：横盘期

很多大V会推荐在楼市横盘期置换，是有一定道理的，相比于上面那些，市场横盘期置换不论从价格安全性还是从出手难度上，都相对适中，在这个时期置换不用过于担心和纠结。

但是在这个时期，对于大多数需要被置换掉的房子来说，已经非常的不友好了。

尤其是房龄老，面积大，户型怪，物业差的房子，买家一定是寥寥无几的，一定是要被狠狠割一刀才能卖掉的，砍个5%左右都很正常，想以市场价卖掉几乎没有可能。

因此，这依然不是最佳的购房时机。

最适合置换：小涨→横盘

对于大多数需要被置换掉的房子来说，小涨→横盘时期更加友善。

一是因为交易量尚在，大多数人还后知后觉之中觉得房价还有的涨，看房热情也没消失，对于老破旧也没那么挑，也会怎么砍价，头脑一热可能合同就签了。

二是对于未来潜在的损失来说，相对可控。由于市场本身已经到了降温阶段，单月涨幅基本上都会被控制下0.5%以下，哪怕以半年的交易周期来算，损失的也不过是3%左右的市场价。

而等你拿到卖房款，准备买下一套时，市场大概率已经有了一定的议价空间，你完全可以在买下一家的时候砍出来5%的差价，来弥补上一套的损失。

因此，从目前全国的整体局势上来看，哪怕现在开始置换也依然不晚，可能比不上6月小阳春尾部那么容易，但至少还处于一个比较适合置换的时期。

那么更重要的问题来了，什么样的房子一定要置换掉，不能再留了？

下面大大将给出3个劣质房产的判断标准和依据。

4.劣质房产的核心标准Ⅰ——高房龄

一线城市25年房龄，二线城市15年房龄，是我建议置换掉的最长年限。

（下面的详细阐述比较复杂，可以直接跳过看结论）

很多人对房子都会有这么一个误区，觉得房子是硬通货，价值永恒不变，能陪伴一辈子，哪怕等70年房龄到了还能卖出一大笔钱，而且肯定能卖出去。

但是实际上，房子不是永恒的，从本质上来说它依然是一个消费品，衰老速度虽然慢，但是肯定有，而且衰老到一定程度，接盘侠就近乎100%绝迹了。

这种状态下的老房子会发生一个很严重的问题，就是价格会持续下探至地价。

一旦长时间无下家接盘，或者遇到地价下降的状况，房价大概率会跌破预期，甚至跌破地价。

或许有人会有疑问，会觉得至少过去这10多年来，不管是新房还是二手房都在涨呀，我房子再老不也升值了么。

这是一个极大的误区。

实际上，过去这些年房价上涨的核心支撑力是土地价格的上涨，是地铁、学区、交通等配套价格的上涨，房子本身并没有产生任何的升值。

而随着房龄的增加，一旦建筑+装修的溢价空间消失，对于一套房子来说，就完全等于听地价由命了。

这会造成一个什么样的状况呢？

地价跌，房价跌。

地价没跌，买家少，跌破地价。

举一个极端的例子帮助大家理解。

前段时间大火的鹤岗想必大家都知道，那么他最便宜的房子是多少钱呢？

最便宜的棚改房，大概350元一平，完全卖不出去。

那么鹤岗的地价是多少呢？

（鹤岗市土地价格参考）

200-400左右一平，当然棚改的地不会特别贵，但是依然可以看出来，只要没有接盘侠，哪怕是新房，跌破地价也并非没有可能。

我们再来推导一个更有趣的事儿。

现在鹤岗一套房子建安成本在1500元/平左右，鹤岗市一级土地价490元/平左右，那么鹤岗市常规的房价现在大概是多少钱？

没错，就是2000元左右，地价+房价，鹤岗的房屋价值就是这么容易判断。

而且由于接盘侠少，大概率是要跌破这个数的。我们再来看二手房网站的统计数据来验证，就会更加一目了然。

通过这一个极端的案例我们可以了解：

好点的地方，有人接盘的地方，地价+建安+配套=售价

差点的地方，没人接盘的地方，地价≥售价

所以，如果你的老房子没有任何土地和配套上的利好，一定要尽早出手置换。

另外要注意，一个看起来的利好，如果大家都有，那对你来说就不叫利好。

这里其实还牵扯到一个地价增值贬值速度的问题，我们下个段落讲土地的时候再详细阐述。

其次，尽量不要持有老房子的原因还在于银行信贷端。

因为银行心里其实非常清楚，15年，20年房龄的老房子会越来越不值钱，绝非优质资产！

之前很多中小城市的银行都有这样的规定，超过15年房龄的住宅，当产生二手房交易的时候，银行会减少贷款额度。而超过20年的老房子，几乎所有的银行都会减少贷款年限，或者调整贷款的首付比例。

我们都知道，房贷的本质，是银行发给你一笔贷款，你拿着这笔贷款给了开发商获得一套房子，但是产权不是你的，产权放在银行做抵押物。所以你拿到贷款的一瞬间，就表示银行认可你这套房子的价值，他觉得这套房子+你的个人信用，足以抹平绝大部分风险。银行要的不是房子，是本金和利息，他愿意把你的房子做抵押物，不管是5成贷款还是7成贷款，说明他觉得你的房子能换来这么多钱。

所以，银行不仅仅给一手房发放贷款，给二手房交易，也发放贷款。但是银行二手房，尤其是对15年以上的老房子，是有价格歧视的，他们不愿意给老破二手房房贷。所以一有什么风吹草动，二手房第一个被停贷。

而且现在很多人可能都忘了，在2005年以前，银行是根本不认二手房的，不会发放贷款，你自己爱怎么交易是你的事，银行不收这样的房子做抵押物。

另外，影响高房龄二手房价值的，还有不断调整的二手房房龄与贷款年限之间的问题，比如早几年，二手房贷款通常都不给你超过20年，一旦房龄超过20或25，接盘人索要付出的月供成本将快速提高。

所以，综上所述，对于高房龄的劣质房产，在未来这段时间，尽快进行置换，目前还有一定的市场空间与高价卖出的可能。

5.劣质房产的核心标准Ⅱ——老城区

对于大多数老城区的房子来说，都不会有一个很好的归宿。

曾经有一个朋友咨询过我这样一个问题：

市/区中心有一个老房子，特别便宜，我能不能买来投资？将来有没有升值空间？

我给他的答案是，不要买，不值得。

因为对于老房子来说，房子本身通常是“一文不值”的，我们在上文已经做了简单的论证，真正值钱的只有土地。

这个时候，你一定会有疑问，那市中心的土地也明明应该很值钱才对，为什么依然不建议买？

我们把这个问题转化一种问法。

未来，市中心的土地会不会变的更值钱？

对于这个问题，我现在就能给你一个相对靠谱的答案。

1.只有少数几个大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等，因为他们的市中心一直都是市中心，没变过。（实际上，现在就连北上深，都开始进行多中心转移）

2.而在全国333个地级市中，至少有300个城市的中心老区，都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展，通常要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移。

市中心的迁移，是老城区老小区老房子最大的敌人。

新区越金贵，老的市中心就越破败，这个时候买老中心的老房子，大概率被套死，没有赚钱的可能性。

所以，针对【市中心老房子老小区，到底能不能投资】这个问题，可以直接给出几个结论：

1.市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，有利可图，可以买。（但是越来越少，就连北京很多功能已经开始向副中心迁移了）

2.市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“平民窟”般的存在。

对于这个结论如果想有一个更清晰的认知，大家可以在微信公众号后台回复 “市中心” 获得更加详细的论述文章。

除此以外，关于市中心的迁移，我们一定要牢记以下几点规律。

市中心的房子，永远都是片区内最贵的。但是市中心会动。

现在去买市中心的老房子，就有点像是刻舟求剑。

因为市中心一直在变化，但房子的位置却不变，总有一天，曾经繁华的市中心，会变成非市中心，最后甚至沦为寂寂无声的“平民窟”。

同样，也可以反向思考。如果买房，就要追着新区买，追着未来的“市中心”买。

从一线的北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田、广州天河珠江新城，到二线的成都高新区、郑东新区、南京河西、合肥滨湖、西安高新、重庆两江、苏州金鸡湖工业园区、杭州钱江新城、长沙河西、贵阳观山湖，无一不符合这些个规律。

用相对学术点的话来说就是：

大多数城市，都在逆城市化。

只有少部分城市，能有机会大城市化。

6.劣质房产的核心标准Ⅲ——小城市/镇

只有大城市，才有房地产。

留在城市群，才能有未来。

一个城市的房价，长期走势要看人口，人口持续流出的城市注定没有未来。

所以，一个城市房价能否实现长期升值的核心在于，是否能够保持快速发展并吸引更多的人口。

而这个人口，最好是青年，因为只有青年才是未来10-20年购房的主力人群。

那么更关键的问题来了，什么样的城市，能够持续不断地吸引年轻人的到来？

这里有一个唯一的参考标准：

一线及二线省会，最差也要属于大城市群。

除此以外，不要幻想房价的保值增值性。

下面这个是2019年中国青年吸引力排行榜的TOP100，但是并不是说进了前100就值得买了，就目前的形势来看，只有TOP30城市房价长期的保值增值，是稳的。

如果你所在的城市没有在这个排行榜里面，那么建议趁着现在的时机，尽快置换到TOP30城市。

如果你在TOP30-TOP100的城市，持有3套或以上的房产，建议只留2套自用房，剩下的全部置换到TOP30，甚至是TOP3中去。

将来大多数中国人一定是要汇聚到这些城市群核心大城市当中的，你去的越晚，吃到的红利就越少。

最后想提醒大家注意的是，随着城市化的进程的加深，城市的分化差距只会越来越明显，大城市会越来越强，小城市会逐渐被虹吸效应侵蚀掉。强如美国，能支撑的核心城市也不超过10个，而对于很多中小国家来说，更是在朝着一国一城的方向在发展，一如法国巴黎、英国伦敦、日本东京、韩国首尔、印尼雅加达、马来吉隆坡、除此以外，大多数人根本说不出这些国家的第二个城市，这就是城镇化发展到一定程度的必然。

古今中外，都逃不开这个规律。

所以，提前选对城市，抢好赛道，比闷头苦干更为有效。等到十年后，你就会发现，有时候选择真的会比努力更重要！

再次强调，未来这10年——

只有大城市，才有房地产。

留在城市群，房价才会有未来。

而现在，就是置换劣质房产为数不多的窗口期！

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